قالب وردپرس افزونه وردپرس
خانه / آخرین اخبار / مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن/ محسن قنبریان
مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن/ محسن قنبریان

یادداشت روز؛

مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن/ محسن قنبریان

شبکه اجتهاد: سوء استفاده از ناچاری مردم به مسکن، مجاز است به افزایش نامتعارف اجاره بهاء بیانجامد؟! اگر قیمت‌های نامتعارف موجب حرج مستاجرین باشد، آن مازادِ قیمت، آیا شرعاً مجاز است و صاحب ملک مالک آن می‌شود؟(۱)

پاسخ اجمالی: مشهور فقهاء قیمت بیشتر از ثمن المثل در معاملات با مضطرین را مخلّ به رضایت او نمی‌دانند و حکم به جواز می‌کنند؛ اما در بین قدماء شیخ طوسی و از متاخرین امام خمینی چنین حکمی را بشکل مطلق قبول ندارند. امام (ره) در معامله با مضطر، افزایش قیمت را فقط تا مبلغی که موجب حرج (تنگی و سختی زیاد) نباشد، مشروع می‌داند و بدون حکم به بطلان معامله، قیمت مازاد از ثمن المثل را قابل پیگرد و استرداد می‌داند.

۱- فرق اکراه و اضطرار:

اکراه جایی است که تهدید و فشار بیرونی برای انجام معامله در کار باشد. اما اضطرار، شرائط و اقتضائات اقتصادی، اجتماعی و… در بین است که فرد را ناچار به پذیرش یا انجام معامله می‌کند.

به تصریح شیخ انصاری، اضطرار از عمل مستقیم کسی ناشی نشده است بلکه معلول عواملی مثل گرسنگی و تشنگی و بیماری و…است.(۲)

مشهور فقهاء معامله اکراهی (که بدون رضایت واقعی است) را باطل می‌دانند اما معامله با مضطر را باطل نمی‌دانند.

برای مثال کسی که برای درمان فرزندش ناچار می‌شود با رضایت خود ماشینش را بفروشد مثل کسی که به زورِ بیگانه‌ای وادار به فروش است نیست. صحیح بودن معامله اولی، لطف به اوست اما در دومی لطف به وادار کننده است. از اینجاست که ادله امتنانی مثل حدیث رفع، اولی را نمی‌گیرد اما دومی را می‌گیرد و بر اساسش حکم به بطلان معامله اکراهی میشود.

۲- سوء استفاده از ناچاری برای افزایش یا کاهش قیمت!

مساله‌ای که در معامله با مضطرین ممکن است اتفاق بیافتد، سوء استفاده از اضطرار اوست. بدین نحو که از شرایط ناچاری و اضطرار او نه برای اصل معامله بلکه برای افزایش یا کاهش قیمت، سود برده شود!

سید یزدی این را از اقسام اضطرار شمرده: موردی که شخص، دیگری را وادار به پرداخت مبلغ پولی می‌کند و برای شخص مزبور چاره‌ای جز فروش زمین یا خانه‌اش وجود ندارد. در چنین صورتی وادار کردن دیگری به خاطر پرداخت مبلغ مزبور است نه اصل معامله!(۳)

در چنین مساله‌ای باز مشهور فقهاء قیمت نامتعارف را مخلّ به رضایت نهایی مضطر و شرایط دیگر صحت معامله نمی‌دانند. اما شیخ طوسی از قدماء و امام خمینی از متاخرین در چنین مساله‌ای نظر دیگری دارند.

شیخ طوسی در فرضی که مالک از اضطرار مشتری سوء استفاده و کالا را بیش از ثمن المثل بفروشد و مشتری هم ناچاراً رضایت داده، بهاء درخواستی را بپردازد، به سمت صحت معامله مایل شده، اما مبلغ بیش از ثمن المثل را قابل پرداخت نمی‌داند؛ چون در این مقدارِ مازاد، مضطر بوده و در حکم آن است که به پرداخت بیش از ثمن المثل، اکراه شده است!(۴)

فقهاء بعد از ایشان با این نظر او مخالفت کرده و رضایت مضطر را کافی و قیمت بیشتر را هم با اختیار مالک و سلطه بر اموال توجیه کرده‌اند!

امام خمینی از طریق دیگری، نتیجه شیخ طوسی را گرفته است. به نظر ایشان قیمت مازاد از متعارف تا جایی درست است که به حرجِ مضطر نیانجامد (ان لم ینته الی الحرج و الا فلیس له)(۵)

تمسک امام به قاعده لاحرج این ظرافت را دارد که مضطر ملحق به مُکره (چنانچه شیخ طوسی کرد) نمی‌کند، تا اشکالات منتقدین شیخ طوسی بر او جاری باشد. بلکه قاعده لاحرج بعنوان یک حکم ثانوی، حاکم بر قاعده اولی سلطنت (الناس مسلطون علی اموالهم) شده و مازاد قیمتی که به عسر و حرج مضطر انجامیده را منع می‌کند.

یعنی معامله در حد همان قیمت متعارف صحیح است و مازادِ نامتعارف به ملک طرف مقابل در نیامده و ضامن برگرداندن است. بالتبع پیگرد و استرداد از طریق محاکم قضایی و…هم درست است.

۳- تطبیق در اجاره های نجومی این روزها:

به حسب نمودار پیوست جاهایی که تورم اجاره (خط آبی) از تورم عمومی (خط قرمز) بالاتر زده(مثل ماه‌های گذشته)، نوعاً با قیمت نامتعارف اجاره مسکن مواجه‌ایم. یعنی بیش از نرخ تورم، بر اجاره‌ها افزوده شده است! که گزارش‌های میدانی هم همین را نشان می‌دهد.

قریب ۳۲میلیون مستاجر در شرائط اضطرار، حاضر می‌شوند بین ۴۰ تا ۶۰٪ درآمد خانواده را برای مسکن هزینه کنند.

رشد ۳۰۰درصدی اجاره در سه سال اخیر و بخصوص ماه‌های اخیر۶ حاکی از سوء استفاده مالکین از اضطرار مستاجرین با قیمت‌های بیشتر از ثمن المثل دارد.

براین اساس به فرض اینکه رشد ۲۵ درصدی اعلام شده، کارشناسیِ درست و مطابق با رشد تورم و ثمن المثل واقعی باشد، بیشتر از آن، مازاد بر ثمن المثل و نامتعارف است. شرعاً گرفتن آن موجب ضمان مالکان است و استردادش با شکایت مستاجر قابل انجام است.

مالکانی که خود بخاطر مستاجری ناچار به چنین قیمت‌هایی هستند نیز با این تعدیل قیمتی از ناچاری در می‌آیند و قیمت متعادل را از مستاجر اخذ و به مالک خود هم قیمت متعادل پرداخت می‌نمایند.

۴- توجه به دوستان فقه پژوه:

آنچه از نوآوری امام خمینی برای اجاره بهاء مَسکن” بیان شد، فقه حکومتی نیست!

فرق است بین اینکه: “له [مالک] ان یقدّره بازید منه [ثمن المثل]” را مقید کند به: “**ان لم ینته** [ازید من ثمن المثل] الی الحرج والا فلیس له[مالک]”!(تحریر الوسیله ص۶۴۱)

و بین مثل این: “و مع عدم تعیینه [قیمت نازل توسط محتکر] یعیّن الحاکم بما یری المصلحه” (تحریر الوسیله ص۳۹۲)/ و بطور کلی دولت را برای تسعیر و قیمت گذاری در جهت رعایت مصالح مردم و حکومت، اختیار دهد! (ر.ک:صحیفه امام ج۲۰ ص۴۵۱و۴۵۲)

در اولی: حرجِ مضطر مانع مالک شدن قیمت مازاد بر ثمن المثل می‌شود. اینجا حکومت (محاکم قضایی) “فقط” استرداد مال مضطر را برعهده دارد و طرق دیگر هم قابل تصویر است!

اما در دومی (فقه حکومتی): راسا منع دولت اسلامی از قیمت مازاد،آ نرا نامشروع کرده و مالک باید قیمت تعیینی حاکم را رعایت کند!

ادله منع از تسعیر و قیمت گذاریِ حاکم، ناظر به مبنای دوم است نه مبنای اول.

از آنسو هم اگر “لاحرج” نیز حکومتی تفسیر شود (مثل تفسیر لاضرر، که مبنای دیگر امام است)؛ باز تطبیق آن در مورد را، به معنای دوم، فقه حکومتی نمی‌کند. در فرض نبودن حکومت اسلامی و در مناسبات فیما بین افراد نیز اگر قیمت مازاد بر ثمن المثل، حرج بر مضطر شود، قیمت مازاد مشروع نخواهد بود. فتامل!

———————

۱. این راه را مُسکن می‌دانم؛ راه اصولی تر: https://eitaa.com/m_ghanbarian/3183

آزاد سازی قیمت‌ها و سیاست‌های بازاریِ مسکن در دولت‌ها و همزمان کنترل پلیسی بازار را هم تهافت و تضاد سیاست‌های حکمرانی می‌دانم!

۲. رک: المکاسب ج۳ص۳۱۸

۳. ر.ک:حاشیه بر المکاسب ج۲ ص۴۲

۴.ر.ک: المبسوط ج۶ص۲۸۶

۵.تحریر الوسیله ص۶۴۱ مساله۳۶

۶. به حسب نقل اتحادیه مشاوران املاک/ روزنامه فرهیختگان

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Real Time Web Analytics